В Эстонии растет число споров о скрытых дефектах недвижимости, этому способствует ИИ

Эксперты по недвижимости в Эстонии сообщают об увеличении числа споров между покупателями и продавцами жилья из-за скрытых дефектов. Карлис Колк, юрист и член правления агентства недвижимости Uus Maa, рассказал ERR, что люди стали лучше осознавать свои права, а искусственный интеллект теперь помогает составлять претензии без привлечения юриста.

По словам Колка, чаще всего жалобы касаются плохой звукоизоляции между соседними квартирами, строительных дефектов, просадки грунта и недостаточной гидроизоляции. Гниль — частая проблема старых деревянных домов, а случаи с плесенью сложнее, поскольку трудно доказать, когда именно возник дефект.

Плесень часто связана с эксплуатацией жилья

Марко Сультс, руководитель бюро Ehituskaitse Büroo, в эфире радиопрограммы ERR "Vikerhommik" рассказал, что плесень вызывает у владельцев серьёзную тревогу, но даже в новых домах она может появляться из-за того, что жители отключают вентиляцию или электрический подогрев пола, чтобы сэкономить электроэнергию. Если плесень появляется ближе к концу стандартного двухлетнего гарантийного срока именно по этой причине, а не из-за строительной ошибки, застройщик не несёт ответственности.

По словам Сультса, самые сложные случаи — отремонтированные квартиры в нереновированных домах, где технические решения могут быть ошибочными, например неправильно подключённая вентиляция. Похожие риски несут дома, которые ремонтировались поэтапно десятилетиями без документации. Самые дорогие проблемы обычно обнаруживаются в ванных и других влажных помещениях, поскольку их внутреннюю конструкцию невозможно осмотреть до сделки.

Раскрытие информации защищает продавца

Колк отметил, что продавцы отвечают даже за те дефекты, о которых не знали, если договор не содержит специального освобождения от ответственности — хотя покупатели могут отказаться от такого условия. Нотариусы рекомендуют фиксировать в договоре всё известное о недвижимости, включая шумных соседей или близость железной дороги, чтобы избежать споров в будущем.

Претензии из-за скрытых дефектов могут достигать или превышать стоимость покупки недвижимости, например когда из-за гнили деревянный дом приходится снести. Суд может применить принцип разумности и уменьшить чрезмерные требования. Оба эксперта отметили, что покупатели редко ищут дефекты из недобросовестных побуждений — чаще недочёты просто остаются незамеченными, поскольку покупка жилья — эмоциональный процесс. Колк добавил, что обычно не рекомендует судиться, поскольку судебные споры могут длиться годами и обойтись дороже самого предмета спора.