Юрист предупреждает: многоквартирный дом может стать объектом рейдерства, важно оценить структуру собственников

Латвийский юрист, бывший заместитель генерального директора Службы государственных доходов Калвис Витолиньш предупреждает о новой угрозе для многоквартирных домов. В своей публикации он указывает, что в последнее время контроль над управлением домом может оказаться в руках нескольких человек, из-за чего отдельные собственники теряют возможность влиять на решения, касающиеся их недвижимости. Это явление иногда называют новым видом рейдерства; похожие случаи уже происходили в кооперативных гаражах и садовых товариществах.

Витолиньш советует оценивать риски ещё до покупки квартиры. Важный сигнал — когда большая часть квартир в доме принадлежит одному лицу или небольшой группе лиц. Тогда эти владельцы могут получить решающее влияние на голосования собственников, например по вопросам обслуживания и платежей, которые обязаны нести все. Возникает конфликт интересов: один и тот же человек может одновременно влиять на решение и получать от него наибольшую выгоду.

Особую осторожность следует проявлять в ситуациях, когда дом всё ещё находится в общей собственности и его планируется разделить на отдельные квартирные владения. До раздела нужно достичь чётких договорённостей о порядке принятия решений, контроле за расходами и защите интересов всех собственников. Если этого не сделать, после раздела отдельным владельцам будет значительно труднее влиять на управление домом, поскольку решающим становится большинство голосов.

Проблему часто замечают слишком поздно. В таких случаях, по словам Витолиньша, юрист может ответить, что наиболее рациональный выход — продажа недвижимости, потому что при сложившейся структуре собственников уже невозможно существенно влиять на решения.

Автор подчёркивает, что перед покупкой нужно проверять не только квартиру, но и весь дом: кому принадлежат остальные помещения, как принимаются решения и как управляются общие средства. Он также напоминает, что новые изменения позволяют оспаривать незаконные решения по управлению без ограничения срока. Недовольный собственник может стать настолько неудобным, что остальные выкупят у него квартиру по хорошей цене, даже выше рыночной. При устоявшемся недобросовестном управлении меньшинство платит значительно больше, однако проживание в таком доме всё равно может быть дешевле, чем аренда. Витолиньш добавляет, что аренда в Латвии пока дороже банковского кредита, но так будет недолго.