Jurists brīdina: daudzdzīvokļu mājās iespējams 'reiderisms'; svarīgi izvērtēt īpašnieku struktūru

Latvijas jurists un bijušais Valsts ieņēmumu dienesta ģenerāldirektora vietnieks Kalvis Vītoliņš savā publikācijā brīdina par jaunu apdraudējumu daudzdzīvokļu mājām. Viņš norāda, ka pēdējā laikā parādās situācijas, kurās dažu cilvēku rokās nonāk mājas pārvaldīšanas kontrole, un atsevišķi īpašnieki zaudē iespēju ietekmēt lēmumus par savu īpašumu. Šo parādību mēdz dēvēt par jaunu reiderisma veidu; līdzīgi gadījumi jau vērojami kooperatīvo garāžu un dārziņu kopīpašumos.

Vītoliņš iesaka riskus izvērtēt jau pirms dzīvokļa iegādes. Būtisks signāls esot tas, ka lielākā daļa dzīvokļu mājā pieder vienai personai vai nelielai personu grupai. Šāds īpašnieks var iegūt izšķirošu ietekmi pār dzīvokļu īpašnieku kopības balsojumiem, piemēram, par apsaimniekošanas kārtību un maksājumiem. Tā rodas interešu konflikts, jo viens un tas pats cilvēks var gan ietekmēt lēmumu, gan būt tā lielākais ieguvējs.

Īpaša uzmanība jāpievērš situācijās, kad mājā vēl ir kopīpašums, bet to plānots sadalīt atsevišķos dzīvokļu īpašumos. Pirms sadales būtu jāvienojas par to, kā notiek lēmumu pieņemšana, kā tiek kontrolēta naudas izlietojums un kā aizsargātas visu īpašnieku intereses. Ja tā nenotiek, pēc sadales mazākumam var būt grūti ietekmēt pārvaldīšanu, jo noteicošais ir balsu vairākums.

Problēmu nereti pamana par vēlu. Autors norāda, ka tad jurists var atbildēt, ka racionālākais risinājums ir īpašuma pārdošana, jo pie esošās īpašnieku struktūras vairs nevar būtiski ietekmēt lēmumus. Pēc Vītoliņa domām, mājas pārbaude pirms pirkuma ir būtiska — jānoskaidro, kam pieder pārējie īpašumi, kā tiek pieņemti lēmumi un pārvaldīta kopējā nauda.

Vienlaikus viņš atgādina, ka jaunās izmaiņas ļauj apstrīdēt nelikumīgus apsaimniekošanas lēmumus bez ierobežojuma. Neapmierināts īpašnieks var kļūt par tik neērtu kopīpašnieku, ka pārējie no viņa atpērk dzīvokli par cenu pat virs tirgus vērtības. Turklāt arī mājās, kur nostabilizējusies negodīga apsaimniekošana, mazākums maksā vairāk, bet dzīvošana šādā mājā joprojām var būt lētāka nekā īrēšana. Vītoliņš piebilst, ka Latvijā īre pagaidām ir dārgāka par bankas kredītu, taču tas ilgi nesaglabāšoties.